越南房地產投資｜2025該進場嗎？你一定要知道的3件事
- Someone in Vietnam 小編
- 8月2日
- 讀畢需時 9 分鐘
已更新：8月5日
胡志明房價翻倍？二郡建案Gateway Thao Dien每坪單價直逼新北？！
胡志明建案名稱 | 越盾（VND）/㎡ | 美金 (USD)/㎡ | 每坪價格(TWD) |
Gateway Thao Dien | 約 1.2 億 | 約 4,800 | 約 510,000 元/坪 |
Thao Dien Green | 約 1.6 億 | 約 6,400 | 約 673,000 元/坪 |
Urban Green | 約 7,200 萬 | 約 2,840 | 約 297,500 元/坪 |
Centrosa Garden | 約 1.3 億 | 約 5,120 | 約 537,500 元/坪 |
CityLand Park Hills | 起價 6,500 萬 | 約 2,600 | 約 268,500 元/坪 |
Masteri Thao Dien | 約 1 億 | 約 3,940 | 約 413,300 元/坪 |
越南房地產市場的發展與國家 GDP 增長呈現高度相關性。當人均 GDP 提升，人民可支配收入增加，城市化進程加快，往往會帶動房地產市場的繁榮。這一趨勢在中國、韓國等國家已有明顯體現，而越南作為新興市場新星，也正經歷類似的發展階段。
回顧中國的發展，自 1998 年住房市場改革後，都市化率從 33.4% 增至 2018 年的 59.6%。與此同時，城鎮人均可支配收入年均增長 11%，帶動了房地產市場的蓬勃發展。數據顯示，這 20 年間，中國商品房銷售面積增長了 13.1 倍，銷售金額更是增長 58.7 倍，顯示出強勁的市場需求與投資熱潮。
韓國則在 1998 年亞洲金融危機後進入經濟復甦期，人均 GDP 於 2010 年突破 2.5 萬美元，邁入中等發展國家行列。房價隨之飆升，房地產投資在 GDP 中的佔比提升，房地產市場成為推動經濟增長的重要引擎。
而越南近年來在美國供應鏈重組政策的影響下，外資湧入，促進了就業機會與人均 GDP 增長，加快了城市化進程。受益於這股經濟動能，房價持續攀升。特別是在 2020 年疫情期間，越南央行降息開始，導致資金流入房地產市場，胡志明市房價翻倍上漲 (30-40%），而 2024 年高科技產業的發展，使河內房價上漲70-100%。
但越南房地產市場真的能夠繼續維持高增長率嗎？如果你計劃投資越南房地產，需密切關注國際供應鏈政策變動走向、當地房市監管政策是否健全，以及銀行利率趨勢，千萬別只聽單一房仲一面說辭！才能做出最適當的投資決策。
這篇文章不是建議大家投資越南房地產，而是讓大家更了了解這市場再做決定，投資一定會有風險，先評估風險是不是自己可以承受的再去做決定與負責才會是一個健康的投資行為。
1.2025 越南房地產投資紅利與風險
2025 越南三大投資紅利
1.GDP 與外資雙紅利推升市場需求
2024 年 GDP 成長 7.09%，2025 預估 6.5–6.6%。2025 Q1 房市 FDI (Foreign Direct Investment)（外國直接投資）流入年增 46%、達近 24 億美元，顯示外資目前非常看好越南，並持續湧入房市。
2.大城市房市價格與銷售高漲
首都河內
河內 2025 Q1 公寓價格年漲近 29.6%（達約 US$2,865/㎡），銷售量也大幅增長 。
胡志明市二手公寓價格持續上漲（2025年第二季）
胡志明市公寓平均二手價格接近每平方公尺1億越南盾（～NT$374,000／台坪）。
建設部公告：年增約36%，創下近十年最高漲幅。
漲幅明顯地區：
守添區：+33% (未來高鐵預定地, 川普兒子計劃開發 Trump Tower，這是一座預計超過 60 層的高級地標摩天大樓，估值約 10 億美元）
第七郡：+28%
第九郡：+16%
3.工業與物流不動產蓄勢待發
上半年製造業成長 10.1%、IIP(（工業生產指數）) 增 9.2%，新註冊 FDI 達 215 億美元、實際到位資金創五年高點。CBRE、Savills 報告指出工業與物流用地需求強烈，但基建與 ESG 整備仍需加快跟上世界步伐。
2025 三大投資風險
1.出口依賴與美貿易風險
美國擬對越南商品徵收高達20% 關稅，可能使 GDP 成長由原先 6.8% 下修至約 5.8%。越南近三成出口依賴美國，以目前美國優先的政策長期走向來說要注意外資對越南的投資狀況，當外資如果撤離時對越南房市資金流與投資信心必定造成衝擊。
2.供給失衡與金融壓力
高端住宅比例過高，而社宅與中低價案供不應求。開發商籌資成本高，信用不易取得，項目容易延宕或停頓變成爛尾樓，預售屋風險相對較高。
3.法律政策的不確定性
當前雖然越南已通過新版土地與房地產法，但實施細節仍不明確，像是土地估價偏高、程序繁瑣，成效未明顯落地。加上外國人購屋限制（外國人名額僅佔公寓30%、獨棟10%，僅有50年使用權，續約不保證），整體法律變動頻繁、執行彈性變化大，所以投資仍需保持謹慎。
2.市場價格透明化 -《2024越南土地法》vs 台灣實價登入
2024年，越南政府大刀闊斧推動新版《土地法》，掀起自經濟革新以來最具系統性的土地制度改革。面對過去土地估價機制僵化、資訊不透明、投機炒作嚴重等問題，此次修法不僅旨在打擊囤地炒地現象，更透過市場化估價、公開拍賣與數位治理，提升土地管理的效率與透明度。
這場改革背後，反映出越南政府多重目標的戰略佈局：包括穩定房價、優化土地資源配置、吸引外資、保護民眾權益，並回應對法治與公平的社會期待。透過建立「國家土地與價格資料庫」，越南亦加速數位轉型，逐步朝資訊公開與即時的監管邁進。
若拿來跟台灣的「實價登錄制度」相比，兩國雖採取不同制度設計，但都是想藉由制度透明化，試圖建立更健全與公平的不動產市場。這場改革，不只是政策的調整，更是越南從「發展中國家」邁向「法治型市場經濟體」的重要開始。下面會介紹土地法的主要五項機制並與台灣的政策做對比，讓大家好理解兩邊的差異性。
1. 市場化土地估價機制
越南政府終止了五年一度的固定價格架構，改為每年依據市場資料（如拍賣、轉讓價格）調整省級土地價格表。此舉類似於台灣不動產市場以實價登錄揭示價格趨勢，但仍屬政府主導的指導價格透明，但非像台灣實價登入一樣完全反映每筆實際交易。影響：
土地使用成本上升，壓縮企業利潤空間。
打擊土地投機、穩定房價。
2. 公開拍賣與協商雙軌分配制度
新法強制透過公開拍賣或招標分配土地，同時允許企業在部分項目中直接與土地使用者協商收購土地。這對比台灣的土地取得，多仰賴市場交易與標售制度，顯示越南正從過往行政配地轉型為市場導向的機制。
3. 靈活支付與閒置收回政策
允許企業選擇年度支付土地租金，減輕初期財務壓力；但若土地閒置超過12–24個月，將被政府回收，且收回後仍須繳納額外費用。影響：
鼓勵企業高效使用資源。
抑制「囤地」現象。
4. 海外越南僑民權益提升
新法明確規定：海外越南籍與越裔人士享有與本國人民等同的土地擁有權與住房權利，類似台灣逐步放寬外國人購屋限制的脈絡，進一步促進資本回流與市場活絡。
5. 商業仲裁制度的導入
建立土地相關商業仲裁機構，讓企業與個人可在無須走法院的情況下，快速解決糾紛，類似於台灣不動產爭議透過調解委員會處理的制度設計。
越南《土地法》 | 台灣買房制度（實價登錄） | |
政策目的 | 管理土地秩序、吸引投資、抑制炒作 | 提高交易透明度、防止哄抬房價 |
價格機制 | 由政府制定年度土地價格表 | 買賣雙方申報實際成交價（即時） |
對海外人士態度 | 越僑可擁有土地與住房 (針對外國人購屋限制不變) | 外國人購屋有條件放寬 |
政府參與程度 | 強，價格具指導性與政策性 | 弱，僅管理申報與資訊揭露 |
投資門檻與風險 | 高，需應對價格波動與政策變動 | 相對穩定，風險較低 |
越南土地法與台灣實價登入政策比較表
3.近幾年有感的越南行政區整合與各大基礎建設動工
1. 2025行政區整合
越南國會於 2025 年 6 月 12 日通過新制度，將省級單位由 63 降至 34，其中包含 6 個直轄市與 28 個省份，直接在 2025 年 7 月 1 日正式運作，速度之快！從 63 → 34 個省市, 除了表面的精簡行政架構, 背後更影響合併後的交通規劃、都市發展與工業區佈局, 例如胡志明市與周邊具有高吞吐量港口的頭頓省、全國平均薪資最高的平陽省合併, 形成大胡志明都市經濟圈。長期對房地產市場帶來正面效益, 但短期過渡期存在的不確定性, 也是投資房地產需要考量的點。
2.重大基礎建設動工
胡志明守添—河內玉回 高速鐵路計畫
長 1,541 公里、最高時速 350 km/h，預計從 2027 年開始建設，2035 年投入營運，耗資約 670 億美元，途經 20 省市
南北高鐵規劃路線及23個客運站。圖片來源：Dang Hieu 胡志明捷運12條線開通
第1號線：濱城 – 仙泉 (第一個開通的線2024完工)
路線：從第1郡濱城市場站至守德市仙泉站(公車總站)，全長約19.7公里，14站（含3座地下站）
經濟目的：紓解市中心與東郊通勤壓力；促進守德創新都市與高科技園區發展
第2號線：濱城 – 參良（延伸守添與古芝）
路線：一期11.3公里（全地下），起於濱城，終於新平區參良站；遠期延伸至守添與古芝，總長62公里
經濟目的：強化東西向交通；連接新山一機場與新金融中心首添新城
第3號線：安夏 – 平福 (經過平陽新市鎮)
路線：從平政安夏至守德協平福，全長45.8公里，37站
經濟目的：串聯市中心與平陽省邊界，有利區域發展與通勤便利
第4號線：東盛 – 協福 (第7郡服務線)
路線：西北郊東盛至南沙協福工業區，全長47.3公里
經濟目的：連接新山一機場、市中心與南部工業區
第5號線：興隆 – 宋託
路線：西南興隆至東北宋託，53.9公里；一期為8.9公里，設9站
經濟目的：連接機場、統一宮與東部交通樞紐
第6號線：富攸內環線
路線：環繞市中心的內環線，全長53.8公里
經濟目的：串聯多個交通樞紐、疏解市中心交通
第7號線：新堤 – 隆平 (第7郡服務線)
路線：西南新堤至東北隆平，全長51.2公里，36站
經濟目的：連接富美興、高科技園，就業與住宅集中區
第8號線：多福 – 平美
路線：西南多福至西北古芝縣平美，全長42.8公里，40站
經濟目的：分擔城市邊緣區交通壓力
第9號線：平兆 – 安夏
路線：北部平兆至西南安夏，28.3公里，23站
經濟目的：服務北部與西南部住宅區通勤需求
第10號線：守添外環線
路線：覆蓋全市外圍郊區，長達83.9公里
經濟目的：強化郊區連接與工業走廊物流效率
第11號線：濱河觀光輕軌
路線：西部客運站經市中心沿西貢河至古芝縣，約48.7公里
經濟目的：發展都市觀光與歷史街區交通
第12號線：芹耶單軌線
路線：第7郡至芹耶濱海新城，全長48.7公里
經濟目的：連接沿海新城與旅遊區，促進海岸發展
胡志明Metro 未來規劃路線圖 (點擊可以放大看: 圖片來源Nomadic Notes) 隆城(Long Thành)國際機場新建
國際航空分析OAG預計此機場未來十年內可能加入1億乘客機場俱樂部。2025目前僅只有亞特蘭大、達拉斯/沃斯堡（美國）、杜拜（阿聯酋）、東京羽田機場（日本）、倫敦希斯洛機場（英國）達到客流量超過1億人。
① 25B 號公路（Ton Duc Thang）是工程的臨街面，正在擴建至 80 米，是仁澤地區最重要的商業「橋樑」道路，連接胡志明市中心和隆城機場。
② 守添 – 隆城輕軌路線穿過此項目，是提升菲亞托機場城價值的基礎設施之一。
③ 胡志明市 – 隆城高速公路擴建至8 – 10條車道：縮短了前往胡志明市中心的旅行時間，並輕鬆連接到東南地區。
④ 邊和—頭頓高速公路縮短了貨物運抵蓋梅—氏威港的時間，減輕了51號國道的負擔，提高了物流效率。
⑤ 仁澤大橋將於2025年通車，僅需15分鐘即可抵達胡志明市
⑥ 51 號國道－方便前往主要工業園區和國際海港
⑦ 胡志明市三號環路－連接東南地區的戰略交通路線
其實，買房就像買股票一樣，需要有獨到的眼光，才能獲得不錯的報酬。如果你打算分散資金、越南房地產投資，我會建議優先考慮「蛋黃區」的都市核心區域。這就像投資股票，最簡單的方式就是選擇大型公司或加權指數，通常是市場最後才受到波動影響的標的。
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